Μάριος Ιερόπουλος
Στο προηγούμενο μου άρθρο, ανάφερα τους λόγους που και κατά την δική μου άποψη οι τιμές και ενοίκια των οικιστικών μονάδων (κυρίως κάτω των €350,000) θα συνεχίσουν να αυξάνονται. H αγορά κατοικίας αποτελεί όνειρο κάθε ζευγαριού στην Κύπρο και Ελλάδα, προκειμένου να αποκτήσουν ιδιόκτητη στέγη και να αφήσουν κάποιο περιουσιακό στοιχείο στα παιδιά τους.
Οι νέοι ηλικίας 20-30 ετών, πολύ φοβούμαι ότι δεν θα μπορέσουν να αποκτήσουν το δικό τους ακίνητο, καθώς στο παρόν χρονικό σημείο τα εισοδήματα αυξάνονται με χαμηλότερο ρυθμό από ότι οι τιμές ακινήτων, και πλέον τον πιο σημαντικό ρόλο στην απόκτηση ιδιόκτητης στέγης θα έχει η μακρόχρονη αποταμίευση.
Ας δούμε ένα συντηρητικό σενάριο, χωρίς αύξηση στον μισθό και στις εισφορές:
- Ένα νέο ζευγάρι 30 ετών οι οποίοι έχουν ένα παιδί, εργάζονται ως ιδιωτικοί υπάλληλοι και έχουν ως μόνο περιουσιακό τους στοιχείο από ένα αυτοκίνητο. Οι μεικτές μηνιαίες απολαβές του καθενός ανέρχονται στα €1.100 και οι καθαρές απολαβές (μετά από την αφαίρεση των εισφορών κοινωνικών ασφαλίσεων και ΓΕΣΥ) στα περίπου €980. Έτσι, οι καθαρές μηνιαίες αποδοχές του ζευγαριού ανέρχονται στα €1.960, ενώ το επίδομα τέκνου ανέρχεται στα €420 ετησίως. Ο σχεδιασμός τους είναι να αποταμιεύουν μηνιαίως, ποσό τουλάχιστον €150 (ή και περισσότερα αν μπορούν) μαζί με το επίδομα τέκνου για 10 χρόνια, έτσι ώστε στην ηλικία των 40, να έχουν μαζέψει €26.000. Το ποσό αυτό, σε συνδυασμό με ένα χαμηλότοκο στεγαστικό δάνειο των €114.000, θα τους επιτρέψει να έχουν €140.000, προκειμένου να αγοράσουν την δική τους ιδιόκτητη (με υποθήκη) στέγη.
Όσοι έχουν ήδη αποταμιεύσεις (δώρο από γονείς, εισπράξεις από γαμήλια δεξίωση κ.λπ.) να λάβουν υπόψη τους και τα ακόλουθα:
α) Η ίδια συνεισφορά θα πρέπει να είναι τουλάχιστον 30% (η ΚΤΚ στις οδηγίες προς τα ΑΠΙ αναφέρει ποσοστό συνεισφοράς μέχρι 20%).
β) Οι συνολικές δόσεις μαζί με τα ασφάλιστρα ζωής και πυρός δεν θα πρέπει να υπερβαίνουν το 30%-35% του καθαρού εισοδήματος. Εννοείται ότι αν το εισόδημα κάποιου είναι πέραν των €3,500 μηνιαίως, το πιο πάνω ποσοστό μπορεί να διαφοροποιηθεί/αυξηθεί. Παράδειγμα, ένα ζευγάρι με δυο παιδιά κάτω των 14 ετών και καθαρό εισόδημα €3.500, δεν θα πρέπει να έχει συνολικές μηνιαίες δόσεις και ασφάλιστρα πέραν των €1,500.
γ) Για πιο ακριβή και εξειδικευμένο τρόπο υπολογισμού της σωστής δόσης, θα πρέπει να υπολογιστούν τα σταθερά και πάγια έξοδα ενός νοικοκυριού. Ό,τι απομείνει μετά την αφαίρεση των πάγιων εξόδων, να υπολογιστεί προς 80%. Στο πιο πάνω παράδειγμα, αν υπολογίσουμε ότι τα σταθερά και πάγια έξοδα του ζευγαριού ανέρχονται σε €1.700 (ρεύμα, νερό, τηλέφωνο, φόροι, δίδακτρα παιδιών κ.λπ.), τότε υπολογίζουμε 80% στα €1.800, άρα δεν θα πρέπει να έχουν συνολικές μηνιαίες δόσεις και ασφάλιστρα πέραν των €1,400.
δ) Μείωση του κινδύνου της διακύμανσης του επιτοκίου, (π.χ. για 15χρονο δάνειο ζητούμε σταθερό επιτόκιο για τα πρώτα 5 χρόνια και μετά αναλόγως των συνθηκών που επικρατούν, μπορείτε να κλείσετε σταθερό επιτόκιο για ακόμα 3-5 χρόνια). Προσοχή όμως – η μακρόχρονη αποπληρωμή, πέραν των 25 ετών, είναι τόσον επικίνδυνη όσο και ακριβή.
Τα πιο πάνω είναι καθαρά κατευθυντήριες γραμμές, με συμβουλευτικό χαρακτήρα. Ο κάθε ένας από εμάς μετρά τον κίνδυνο διαφορετικά. Όμως, μπορείτε να καταλάβετε σε ποιους συμφέρει να κάνουν οικιστικά δάνεια με ευνοϊκούς όρους.
Είναι καιρός να δείτε αν σας συμφέρει και εσάς, μέσω των πιο πάνω, απλών τρόπων υπολογισμού του κινδύνου που αναλαμβάνετε.
Τελειώνοντας, στην Ελλάδα υπάρχουν διαμερίσματα και κατοικίες των 40ΤΜ & 80ΤΜ αντίστοιχα. Είναι καιρός να κτιστούν και στην Κύπρο παρόμοια ακίνητα, αφού τα οικονομικά δεδομένα πλέον άλλαξαν. Να αγοράσετε δικό σας ιδιόκτητη στέγη αν, με τα υφιστάμενα δεδομένα, μπορείτε να εξοφλήσετε στα 15-25 χρόνια. Άρα, κάνοντας 15-25χρονο οικιστικό δάνειο στα 30 σας χρόνια, στα 50 σας θα έχετε και τη συνεισφορά (πουλώντας το) αποκτώντας καλή βάση για μεγαλύτερο ακίνητο (ίσως οικία) με ακόμα ένα 15χρονο δάνειο.
Τα πιο πάνω αναφέρονται για προβληματισμό για νέα οικιστικά δάνεια. Δεν αφορούν αναδιαρθρώσεις υφιστάμενου δανεισμού, που εννοείται ότι πρέπει να γίνεται μακροχρόνιος, για να βοηθηθεί ο δανειολήπτης.
Καταλαβαίνουμε ότι είναι πολύ δύσκολο να αποταμιεύσουν οι νέοι τα πιο πάνω ποσά, προκειμένου να τα χρησιμοποιήσουν μελλοντικά για την αγορά ακινήτου. Αν όμως θέλουν ιδιόκτητη στέγη πρέπει να κάνουν θυσίες (έστω μέσω αποταμίευσης).
Στην αγορά υπάρχουν εξαιρετικά επενδυτικά και ασφαλιστικά ταμεία. Ρωτάτε έμπιστα άτομα για σχέδια αποταμίευσης, που είναι καλύτερα για τις δικές σας ανάγκες και τρόπο ζωής. Τα τραπεζικά ιδρύματα έχουν αρκετή ρευστότητα και δεν ενδιαφέρονται για νέες καταθέσεις, τουλάχιστον στο παρόν χρονικό σημείο. Έτσι, είμαστε σε μακρόχρονη περίοδο μηδενικών και αρνητικών επιτοκίων σε ότι αφορά πιστωτικά υπόλοιπα.
Μάριος Ιερόπουλος
Οικονομικός Σύμβουλος/Σύμβουλος Αφερεγγυότητας-Εκκαθαριστής (MBA,Kingston, UK)
