Connect with us

Απόψεις

Τα ΜΕΔ ο κύριος λόγος αύξησης των τιμών ακινήτων

Δημοσιεύτηκε

στις

Μάριος Ιερόπουλος

Μετά την σημαντική μείωση τιμών των ακινήτων κυρίως μέχρι το 2017,  η αγορά ακινήτων αναθερμαίνεται αφού αυξάνεται η ζήτηση. Οι προβλέψεις δείχνουν συνεχόμενη ανοδική τάση στις τιμές αγοράς/ενοικίασης ακινήτων για το άμεσο μέλλον.

Ωστόσο, η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων δημιουργεί νέες συνθήκες, οδηγώντας τους νεότερους στην ενοικίαση, καθώς η απόκτηση ιδιόκτητου ακίνητου θα κρίνεται απαγορευτική. 

Εμείς προβλέπουμε ότι και τα δυο, αγορά ή/και ενοικίαση ακινήτου θα γίνονται πλέον πολύ πιο δύσκολα, καθώς το κόστος ζωής αυξάνεται συνεχώς (π.χ. λογαριασμοί ενέργειας, αγαθών/υλικών) και τα τραπεζικά ιδρύματα, ορθά πλέον, έχουν πιο αυστηρά κριτήρια δανειοδότησης.

Τα μηδενικά ή/και αρνητικά επιτόκια έστειλαν τους δείκτες κύριων χρηματιστηρίων σε υψηλότερες μονάδες και τις τιμές των ακινήτων πιο ψηλά, καθιστώντας (προς το παρόν σε συγκεκριμένες περιοχές) τα ενοίκια απλησίαστα για εργαζόμενους και συνταξιούχους…To κατασκευαστικό κόστος επίσης αυξήθηκε και έτσι, εκ των πραγμάτων, όσα έργα οδεύουν προς αποπεράτωση και δεν παγιοποιηθούν, θα έχουν αυξημένες τιμές.

Αφού φαίνεται να δημιουργείται ρεύμα για ενοικιάσεις και αφού η κατοικία αποτελεί ένα χαμηλού επενδυτικού ρίσκου προϊόν, οι κατοικίες/διαμερίσματα κάτω των €350,000 μπορούν να αποτελέσουν επενδυτικό προϊόν για μεγάλα θεσμικά χαρτοφυλάκια. Οι κατοικίες/διαμερίσματα σε πόλεις διατηρούν χαμηλή απόδοση, 1%-2%, ενώ οι εξοχικές κατοικίες μπορούν να προσφέρουν αποδόσεις από 5% έως 9%.

Παρόλο που το νομοσχέδιο για τη δημιουργία κακής τράπεζας (ΚΤ) ακόμα δεν κατατέθηκε για να μπορούμε να σχολιάσουμε, αρκετοί πιστεύουν πως η μετατροπή της ΚΕΔΙΠΕΣ σε ΚΤ θα «καθαρίσει» την οικονομία από τα ΜΕΔ με υποθήκη κύρια κατοικία (κάτω των €350,000) που έχουν συσσωρευτεί, και θα δώσει το έναυσμα για ένα μακροπρόθεσμο κύκλο ανάπτυξης.

Δεν συμφωνώ με αυτό. Υπάρχει πολύ μεγάλο ποσοστό ιδιωτικού χρέους εκτός τραπεζικού συστήματος. Σκοπός της ΚΤ θα έπρεπε να είναι να δώσει χρόνο (χωρίς πίεση από επόπτες για κεφάλαια) στους συνετούς δανειολήπτες να πληρώσουν το χρέος τους.

Στο κείμενο του συγκεκριμένου νομοσχεδίου (υπό την εποπτεία και την εγγύηση ποιου διερωτώμαι θα βρίσκεται η ΚΤ) ελπίζω να ξεκαθαρίζεται ότι την πλειοψηφία του φορέα θα έχουν ιδιώτες επενδυτές και η ΚΤ θα έχει δραστηριότητα διαχείρισης ακινήτων, αφού θα αγοράζει από τις τράπεζες τα ακίνητα των νοικοκυριών που δηλώνουν αδυναμία πληρωμής δόσης και θα τα διαχειρίζεται μακροχρόνια. Άρα εκτός από έξοδα, θα έχει και έσοδα. Στο διάστημα αυτό, οι δανειολήπτες που θα «παραδώσουν» το σπίτι τους στην ΚΤ, θα μπορούν να το χρησιμοποιούν, πληρώνοντας ένα ενοίκιο το οποίο μπορεί να τυγχάνει και κρατικής επιδότησης (δηλαδή από τον φορολογούμενο) σε περιπτώσεις αποδεδειγμένης οικονομικής αδυναμίας.

Κατά την γνώμη μου, πρέπει να προστατευτούν μόνο οι συνετοί δανειολήπτες (ονομάζεται ηθικός κίνδυνος). Για παράδειγμα, κάποιος/α αγόρασε ένα σπίτι με τραπεζικό δάνειο μεγαλύτερο από τις μελλοντικές δυνατότητες του/της εξυπηρέτησης του χρέους, είτε γιατί δεν υπολόγισε την αύξηση των επιτοκίων, είτε γιατί μειώθηκε το εισόδημά του/της. Την ευθύνη για την αδυναμία να αποπληρωθεί το χρέος έχει τόσο ο/η ίδιος/α όσο και η τράπεζα που δεν υπολόγισε σωστά τις μελλοντικές ροές αποπληρωμών (σημειώστε ότι χρησιμοποιούν και ειδικά συστήματα αξιολόγησης). Στην ελεύθερη αγορά, το κόστος αυτής της μη ορθολογιστικά σκεπτόμενης πράξης θα κατέβαλε τόσο η τράπεζα όσο και ο δανειολήπτης.

Η τράπεζα θα έκανε εκποίηση/κατάσχεση στο σπίτι αφού θα προσπαθούσε να καλύψει τις όποιες ζημιές, προχωρώντας σε εκποίηση του ακινήτου. Έτσι, ο δανειολήπτης και η τράπεζα θα μάθαιναν να είναι πιο προσεκτικοί στο μέλλον και ουδείς άλλος δεν θα καλείτο να πληρώσει τις λανθασμένες αποφάσεις η ατυχίες τους.

Τι μας δείχνει όμως πραγματικά η δημιουργία της νέας κακής τράπεζας;

  1. Μας δείχνει ότι η τράπεζα (που προέβη στην αρχική χρηματοδότηση) και ο δανειολήπτης θα βρουν έναν πρόθυμο αγοραστή/επενδυτή των λανθασμένων επιλογών τους. Η τράπεζα θα εισπράττει από το κράτος, δηλαδή τον φορολογούμενο, χρήματα που υπό άλλες συνθήκες θα έπρεπε να τα εξασφαλίσει από την ελεύθερη αγορά, ανάλογα με τις συνθήκες που επικρατούν εκεί.
  2. Ο δανειολήπτης, παρόλο που θα χάσει (κάποιοι προσωρινά) το σπίτι του, θα μπορεί να μένει σε αυτό για τα επόμενα Χ χρόνια, καταβάλλοντας ένα ενοίκιο που, κατά την άποψη μου, δεν θα καθοριστεί από την ελεύθερη αγορά.
  3. Ο συνετός δανειολήπτης και η τράπεζα που έκανε σωστά τη δουλειά της, θα καλούνται να πληρώσουν τα σπασμένα αυτών που έκαναν λάθος επιλογές (ή φοροδιαφεύγουν στις περιπτώσεις μη δηλωμένων εισοδημάτων).

Η όποια επέμβαση του κράτους πρέπει να γίνεται διακριτικά και εκεί που υπάρχει απόλυτη ανάγκη…αν θέλουν πράγματι να βοηθήσουν ας επέμβουν για την δημιουργία του εξωδικαστικού μηχανισμού που περιμένουμε από τον 07/2019…

Η επιβράβευση των συνετών δανειοληπτών από τις τράπεζες ακόμα εκκρεμεί…

ΥΓ – στο επόμενο άρθρο μου θα αναφέρω τις εισηγήσεις για τρόπους αντιμετώπισης των αυξημένων τιμών.

Μάριος Ιερόπουλος Οικονομικός Σύμβουλος/Σύμβουλος Αφερεγγυότητας-Εκκαθαριστής (MBA,Kingston, UK)

Συνεχίστε την ανάγνωση
Κάντε κλικ για να σχολιάσετε

Leave a Reply

Η ηλ. διεύθυνση σας δεν δημοσιεύεται.